PNO obligatoire ou facultative : tout dépend de la copropriété
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à chaque copropriétaire de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité de copropriétaire, qu’il soit occupant ou non occupant. Cette obligation a été introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014.
En pratique, un bailleur propriétaire d’un appartement en copropriété doit donc au minimum disposer d’une responsabilité civile adaptée. Pour une maison individuelle hors copropriété, il n’existe pas d’obligation générale équivalente de souscrire une PNO. Mais sans assurance, le propriétaire supporte directement les dommages au bâtiment et les sommes dues aux tiers si sa responsabilité est engagée.
| Situation |
Obligation minimale |
Protection à envisager |
| Appartement en copropriété | Responsabilité civile obligatoire | PNO avec dommages au bien, eau, incendie et garanties complémentaires. |
| Maison hors copropriété | Pas d’obligation générale de PNO | Protection du bâtiment et responsabilité du propriétaire. |
| Logement vacant | Dépend du statut du bien | PNO utile pour assurer la continuité de couverture. |
La PNO ne remplace jamais automatiquement l’assurance du locataire
Lorsque le logement loué constitue la résidence principale, le locataire doit au minimum couvrir les risques locatifs. La PNO intervient sur le patrimoine et la responsabilité du propriétaire. Les deux contrats ont donc des rôles différents et peuvent être amenés à intervenir sur le même événement.
Un dégât des eaux peut par exemple impliquer le locataire, le propriétaire, la copropriété ou un voisin selon l’origine de la fuite et les dommages. Le bon réflexe est de déclarer le sinistre puis de laisser les assureurs organiser les recours et déterminer les garanties mobilisables.
| Contrat |
Protège principalement |
Ne remplace pas |
| Assurance du locataire | Responsabilité locative et garanties choisies sur ses biens. | La responsabilité propre du propriétaire. |
| PNO | Responsabilité du propriétaire et dommages garantis au bien. | L’obligation d’assurance du locataire. |
| Assurance de copropriété | Parties communes et responsabilités prévues par la police collective. | Les garanties privatives du bailleur. |
Logement vacant : l’un des principaux intérêts de la PNO
Entre deux locataires, le contrat habitation du précédent occupant ne protège plus le logement. C’est précisément à ce moment qu’une PNO peut assurer une continuité de couverture pour l’incendie, le dégât des eaux ou d’autres dommages prévus au contrat.
Vérifiez cependant la clause d’inoccupation. Certains contrats imposent des mesures de prévention ou limitent certaines garanties après une période d’absence prolongée : fermeture de l’arrivée d’eau, chauffage minimum en hiver, contrôle du logement ou exigences particulières pour le vol.
0 locatairependant la vacance : aucune assurance locataire active sur le bien
1 PNOpeut maintenir la protection du propriétaire selon le contrat
À vérifierdurée d’inoccupation et mesures de prévention prévues
Prix : 191 € HT par an en moyenne pour les contrats non occupants en 2025
France Assureurs publie un repère particulièrement utile : en 2025, la prime moyenne hors taxes des contrats multirisques habitation des non-occupants s’établissait à 191 €/an. À titre de comparaison, la prime moyenne des contrats occupants était de 351 €/an HT.
La différence ne signifie pas que toute PNO coûte 191 €. La surface, la localisation, la valeur du bien, le statut de copropriété, les dépendances, la franchise et les garanties choisies influencent le tarif. Utilisez cette moyenne uniquement comme point de repère.
| Repère France Assureurs 2025 |
Prime moyenne HT |
Lecture |
| Non-occupant | 191 €/an | Référence moyenne des contrats non occupants. |
| Occupant | 351 €/an | Population et couverture différentes. |
| Écart | 160 €/an | Ne doit pas être interprété comme une remise PNO automatique. |
Données de marché France Assureurs sur l’année 2025. Elles ne constituent pas une promesse tarifaire pour un bien particulier.
Dégâts des eaux : 39 % des sinistres habitation indemnisés en 2025
Une PNO doit notamment être lue à travers les sinistres réellement fréquents. France Assureurs recense près de 4,2 millions de sinistres habitation indemnisés en 2025, pour une charge totale de 7,9 milliards d’euros. Les dégâts des eaux représentaient à eux seuls 39 % des sinistres.
Pour un bailleur, l’enjeu est important : une fuite peut être découverte par le locataire, le syndic ou un voisin et l’origine peut se situer dans une partie privative, une canalisation commune ou un équipement relevant de l’entretien du propriétaire.
| Après un dégât |
Repère |
Action utile |
| Délai de déclaration | 5 jours ouvrés minimum pour le délai fixé au contrat dans le cas général. | Déclarer sans attendre. |
| Preuves | Photos, factures, constat et échanges. | Documenter l’origine et les dommages. |
| Copropriété | Prévenir le syndic si les parties communes peuvent être concernées. | Organiser les recherches et recours. |
| Locataire | Coordonner les déclarations si plusieurs contrats peuvent intervenir. | Éviter les dossiers contradictoires. |
Franchise : comparez le reste à charge avec l’économie de prime
Une PNO moins chère peut prévoir une franchise plus forte. Exemple pédagogique : pour 1 800 € de dommages indemnisables, une franchise de 250 € laisse théoriquement 1 550 € d’indemnité. Avec une franchise de 600 €, l’indemnité tomberait à 1 200 €.
L’écart de franchise est ici de 350 €. Si le contrat le moins cher économise seulement 40 € par an, il faudrait près de 9 années d’économie pour compenser cet écart après un seul sinistre concerné.
| Exemple pédagogique |
Contrat A |
Contrat B |
| Dommage indemnisable | 1 800 € | 1 800 € |
| Franchise | 250 € | 600 € |
| Indemnité théorique | 1 550 € | 1 200 € |
| Écart de reste à charge | 350 € |
Perte de loyers après sinistre et loyers impayés : deux risques différents
La garantie loyers impayés couvre le défaut de paiement du locataire lorsqu’elle est souscrite dans les conditions prévues. Une PNO standard ne doit pas être présentée comme une GLI.
En revanche, certaines PNO peuvent proposer une garantie de perte de loyers consécutive à un sinistre garanti. Exemple : un logement loué 750 €/mois devenu inhabitable pendant 4 mois représente une perte brute potentielle de 3 000 €. Le contrat doit préciser durée maximale, plafond et conditions.
| Situation |
PNO standard |
Garantie à vérifier |
| Locataire ne paie plus | Non automatiquement. | Garantie loyers impayés (GLI). |
| Logement inhabitable après incendie | Variable. | Perte de loyers après sinistre garanti. |
| Vacance entre deux locataires | Pas un loyer garanti. | Vérifier uniquement la continuité des dommages au bien. |
Location meublée : le mobilier du bailleur doit être chiffré
Dans une location meublée, une partie des biens présents appartient au propriétaire. Pour qu’ils soient correctement indemnisés, vérifiez que la PNO prévoit bien un capital mobilier adapté et que la liste des biens couverts correspond réellement au logement.
Exemple pédagogique : si le mobilier du bailleur représente 12 000 € mais que le contrat ne prévoit qu’un plafond de 5 000 €, l’écart potentiel atteint 7 000 € avant même l’application d’une franchise ou de la vétusté.
Tableau premium : les 8 contrôles avant de souscrire une PNO
| Contrôle |
Question à poser |
Risque évité |
| Copropriété | La responsabilité civile du copropriétaire est-elle bien couverte ? | Ne pas respecter l’obligation minimale. |
| Vacance | Quelle durée d’inoccupation est admise ? | Restriction de garantie entre deux locations. |
| Dégâts des eaux | Recherche de fuite et dommages sont-ils couverts ? | Frais importants non anticipés. |
| Mobilier bailleur | Quel capital est assuré ? | Sous-indemnisation en location meublée. |
| Franchise | Quel reste à charge par sinistre ? | Fausse économie de prime. |
| Perte de loyers | Uniquement après sinistre garanti ou autre mécanisme ? | Confondre PNO et GLI. |
| Dépendances | Cave, parking, garage sont-ils déclarés ? | Éléments oubliés du périmètre assuré. |
| Indemnisation | Valeur à neuf, vétusté et plafonds ? | Surestimer le remboursement réel. |
Méthodologie et références
L’obligation de responsabilité civile du copropriétaire est vérifiée dans la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR de 2014. Les données de prix et de sinistralité proviennent de France Assureurs pour l’année 2025. Les règles générales d’assurance habitation et de déclaration sont recoupées avec Service-Public.
Une PNO est un contrat de dommages et de responsabilité. Le contenu exact dépend des conditions générales, des conditions particulières, des franchises, plafonds et exclusions.
